大膽殺價! 3原則便宜買好屋


房市重回買方市場,正是看屋好時機。
但房價陷入盤整期,價格混亂,
唯有做好功課,才能買到價格合理的夢幻好屋。


文|盧昱瑩 攝影|黃建賓

台北市民權東路六段,這裡在去年房價最高點時,曾經一坪飆上近50萬元。去年12月,魏小姐一家在此買了一間新成屋,當時該區一坪的行情已跌至35?40萬元,最後她以每坪29萬元成交。

魏小姐沒有特別會殺價,她只是「等」,等上2、3年,等到有賣方急著把房子脫手。今年總算讓她等著,因為「買方市場」回來了!

隨著金融海嘯大浪打來,台灣房市從去年總統大選過後便開始向下修正。以台北市為例,永慶房屋統計,去年3、4月台北市房價平均37.2萬元/坪,如今已跌到28.1萬元/坪,交易量也持續創新低。房市不景氣,正是談價格的好時機,近來看屋民眾的確增多。以提供新成屋、預售屋案件為主的網路地產王公司來看,執行長何至元觀察,網站流量自農曆年後便成長了15-20%。

然而,看屋者多,實際購屋者少。住商不動產專案主任徐佳馨表示,賣方對於房價仍有期待,價格很難壓下來,像是內湖捷運近期即將通車,賣方等通車,成交件數就少;此外,選在去年房市最高點之前才進場的投資客,現在更不想賠錢賣,因此形成買賣雙方的價格拉鋸戰,成交期因而拉長。

不過,徐佳馨也提到,去年11、12月金融風暴發酵後,已有屋主開始繳息不正常,「2個月沒繳先被警告,6個月沒繳,屋子就只好淪落到法拍市場。」因此她預測,今年6、7月會有不少法拍案件釋出,換言之,房價再往下探底的可能性大增。

對於首購族,或是欲換屋的民眾,現在正是多看、多比較的好時機。

特殊物件、非市中心好談

過去房市景氣大好時,豪宅、店面和小套房這類特殊物件,是投資客投機的大好天堂,但隨著房市轉趨低迷,這些物件也是他們最感困擾的標的。

《住展》雜誌研發長倪子仁指出,投資客的房子賣不掉、租不出去,再加上房貸壓力,如果你現在想要接手,這些特殊物件的價格會比較好談。只是要先考慮,如果你是買小套房或店面然後打算出租,現在的租金行情都下調至少1成,而且租不租得出去也是問題。另外,供給量大的地區,租金行情也十分混亂,「單一個體戶太多的套房,最好避免,」倪子仁建議。

若以地點來看,跟著市中心房價起漲的郊區,會是適合議價的地區。倪子仁分析,台北市南港、內湖、文山區之前的新成屋最高開到每坪70萬元,現在回檔到60萬元,等到捷運內湖線通車,利多出盡,房價就得回到市場供需面來看。「55萬元看有沒有支撐。」他進一步強調,當遠離市中心的房價開到50萬元一坪,很多人會乾脆選擇買市中心(如北市大安區)的中古屋,除了交通便利,房價抗跌更是誘因。「這就表示非市中心的房價已經開的太高,」如此一來,要談價錢也比較容易。台北縣如三峽、林口等推案量、餘屋量大的地區,也有斡旋空間。

整體而言,倪子仁預估,下半年台北市房價還會向下修正5~10%,台北縣也有10?15%的下修空間,中南部更大,超過20%。

賣方心急,買方就強勢,要能成功談價,遵循以下3原則,就能使你議價攻無不克。

原則1 問銀行,確定市場行情

所有專家都會告訴你:「不要漫天喊價!」不懂行情而亂砍價,根本買不到房子。

買屋前6個月至1年的時間,就要開始看屋。部落客水瓶貓,常在婚禮社群網站上被問到殺價絕技,她當初看了1年多,跑遍台北縣中永和、新店、安坑等地3、50間房子,去年1月決定落腳現在的住處,「看愈多就會愈實際,」她說。

走進水瓶貓位於三重的家,以白色為基調的日式鄉村裝潢風格,整個空間散發出暖意,居家一隅的乾燥花和手作布置,更將白色妝點出驚喜。笑稱自己殺價殺得不夠低,但其實與附近開價約700萬元、同樣是三房的房子比較,這間三房中古屋她從530萬元殺到400多萬元,已經相對便宜。

房仲網站、政府網站公布的成交價,水瓶貓只作為參考,因為最精準的成交價格,來自於「銀行」。一開始,她先打電話到往來銀行的房貸部詢問:某路段、屋齡約10年的房子成交價大約多少?可貸款多少?銀行會估算出一個合理價格,有了底才好與屋主斡旋。

著有《田大權教你精打細算買好厝》、《錢進房市最想問田大權》的大聲行銷顧問公司執行總監田大權也十分贊同這種做法,「因為銀行通常是最保守的。」尤其在房價混亂的現在,殺價要有基準點,如果賣方把價格調高讓你殺,你以為殺了200萬元很多,卻不知賣方還是賺很多。因此,田大權建議回歸基本面,買屋之前在同個區域找3、5間銀行問問,就能找出大致的房價落點。

若是預售屋,也可先問銀行鄰近地區中古屋的行情。「一間房子通常住10~15年就會換,買之前可先問附近10年的同性質案子,房價下跌或拉高了多少,」田大權說明。

懂行情,是確保自己不會當冤大頭。但如果能進一步了解賣方狀況,價錢就能再往下砍。

原則2 賣方急,價格更好談

只要賣方急需用錢,買方就有得談。

一位房仲業者提供一個訣竅:向房屋所在地的地政事務所調閱地政謄本。謄本上會註明標示、所有權、他項3個部份。標示代表著房屋的基本資料,所有權是屋主的基本資料,他項則是顯示銀行設定的貸款金額。「用這個金額去除以1.2,就能知道屋主當初實際的貸款金額是多少,」該名業者解釋,多出0.2的部份是銀行預先估計未來房子可能法拍的執行費用,因此除以1.2之後,就能算出屋主確切的貸款金額。

以他項顯示貸款金額1,200萬元為例,除以1.2,該屋主實際貸款金額就是1,000萬元。假設貸款7成,就能推估賣方之前的購買價格,「如果他項有第2筆,更說明賣方有二胎房貸,一定很缺錢!」但要注意的是,你得先有房子詳細的地址,才能查到這些資料,而且如果對方沒有貸款,就不會有「他項」這個項目。

以為只有中古屋比較好殺價?其實價格看似頗硬的預售屋也能殺。

原則3 大膽殺,別對建商客氣

1978年次的李小姐,大學畢業後就開始不斷看屋,目前已看過上百個建案。2005年,她和男友看上內湖區的預售屋,只是當時價錢高、他們沒存什麼錢,所以不了了之。半年後,剛好看到路邊廣告,才去看了第2次,而建案再過一星期即將開工。

當時銷售小姐說,只剩下8樓一戶,他們不甘心,隔天再請男友父母去問,結果銷售小姐竟拿了頂樓一戶出來賣。「可能覺得父母比較有經濟能力吧,」李小姐猜測。因為銷售小姐謊報被「抓包」,所以他們後來一行4人才有籌碼大殺價,以8樓價購買頂樓戶。原本29坪、開價1,330萬元的房子,最後以1,000萬元成交,還包括車位。

「男友的爸爸很狠,但也讓我學到不能跟建商客氣,」李小姐笑著說,當天他們開價之後就賴著不走,從晚上6點多一直待到9點多,堅決不讓價,就是要和代銷公司「耗」,從銷售小姐、主管,到最後案場負責人出面,才終於談成。

曾經李小姐也是看到美美的樣品屋,就迫不及待下訂金,有了這次交涉經驗,她更知道殺價時立場要堅定。「不能因為總數大,就覺得10萬元好像沒什麼,你平常1個月也花不到這麼多。」李小姐強調,銷售公司都有很多話術,例如「你要的單位沒有了」、「價格已經很低」、「捷運快要通車」,但你也不能因此調高心中底價,「寧可回家想一想,先冷靜一下。」

台灣房屋首席總經理彭培業提過,通常一個樣品屋蓋好到所有單位賣完,差不多需要半年,最能夠殺價的時間就是前、後10天。前10天代銷公司想「開市」,後10天則是業務為了衝整體業績,他會為了賺整體業績獎金,而捨棄佣金,所以這兩個時段比較好談價。

另外,「團購」不是只能用在買民生用品,買屋也可以。例如網路地產王會先幫網友向建商談好幾戶特惠價的房子,只要集合超過5個人,就能預約看屋;或是網友對於某建案有興趣,也能集體去談價。

雖然團結力量大,但何至元也提醒,不是參與團購的所有人都一定會買,如果10個人中只有1個人打算購屋,就不容易議價。

買屋是人生中最大的一筆支出,如果不想花冤枉錢,務必在談價之前做好功課。

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