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看屋不是學問，靠的是經驗，只要掌握看屋老手的訣竅，購屋新手也能挑到萬中選一的好房子。

六十七年次的王派宏每個月看的中古屋物件，平均約七十到八十筆，過去四年看過的房子，保守估計在三千間以上。他是中壢火車站一帶，年紀最輕的投資客兼包租公，靠著轉售低總價住宅加上經營出租套房市場，目前已有千萬身價。

房子多如天上繁星，挑房子有很多「眉角」（台語「訣竅」之意），根據王派宏等資深投資客的建議，看房子只要掌握以下六大看屋「眉角」定律，就能買到平安好宅。

眉角一：買橘靠眼力，買房靠腳力

勤看屋，做足踏破鐵鞋的工夫，是買到好房子千古不變的鐵律。一般購屋者在下定前，平均會看八到十筆物件，但如果能看個一百間房子後再出手，也不嫌多。

購屋最忌一時興起，把挑房子當買橘子，衝動刷卡付頭期款，這是賣方眼中最愛的肥羊。

王派宏自創買屋的黃金比例「一○○：一○：三」，是至少看過一百間房子，從中挑出十間比較，再針對其中三間出價，最後可能才選中一間。王派宏過去四年來，在台中逢甲商圈和中壢火車站附近密集看過的三千多筆物件，只成交三十四件，雖說這是職業級投資客高規格的評選方法，自住型買家未必有能力比照辦理，但說明了累積越多看屋經驗，買屋風險就越低的硬道理。

眉角二：帶水、帶尺、帶媽媽

「魔鬼藏在細節裡！」是鴻海董事長郭台銘最常說的一句話，細節是成功的核心關鍵，好房子也是如此。

《住展雜誌》總監陳韻如，從北到南的看屋經驗豐富，每回看新物件，她總會先走一趟樓梯間，拿出隨身攜帶的皮尺，量不同樓層每階樓梯高度、寬度是否相同。

樓梯間是工地最後收尾的地方，如果樓梯間施工品質差，顯示營造商連收尾都草率；由小見大，一定還有更多肉眼看不到的重大瑕疵。

帶瓶水或帶顆乒乓球看房子，是要實測地板的平整度；至於帶媽媽或者是有買屋經驗的人一道前往，才能帶你看出房子肉眼看不到的問題。

如果媽媽很忙、朋友又沒空，要進一步了解屋況，確認該物件是否為鬧過人命的凶宅？該區域有沒有淹過水？屋主是不是被倒債急著賣屋？從街坊鄰居口中打探，女性優於男性、老的肯定比年輕人說得多，抓三個路人問，總能找到八九不離十的正確答案。

眉角三：一樓防三小，頂樓怕兩大

一樓物件不必爬樓梯，對小孩和銀髮族來說，是最友善的樓層，連小偷、小貓和蟑螂老鼠都這麼認為。春夏之交，貓最愛在一樓的角落叫春，接著在夏秋之際生一窩小貓，年年如此，讓不少一樓住戶煩不勝煩。

此外，違法擴建廚房、洗衣間，也是一樓物件常見的問題，看屋時務必確認地籍圖原始隔間，買方最好要求賣方先恢復原本格局。電梯間通道和中庭空間的使用權，也務必得先向大樓管委會問個清楚，避免日後鄰里關係惡化。

頂樓空氣雖好，但就怕大颱風和大太陽，炎炎夏日一會兒成人肉烤箱、一會兒颱風天排水管堵塞，雨水嘩啦啦沿天花板滲下來，所有的家具都泡湯。

眉角四：老房怕二又怕邊

經驗老到的水電師傅都同意，水管不通的叫修案件，十之五六都是二樓住戶，因為二樓是大樓水管管路接往下水道前的緩衝轉彎處，尤其是十年以上的老房子，樓上住戶經年累月不經意掉入水管的毛巾異物，一旦堵塞，總是二樓遭殃，眼見惡臭的污水像挖到油源般，從出水孔源源不絕冒出。

另外，邊間因為靠外牆，大風雨來容易灌風滲水，最怕原屋主還附送充滿溫馨想像的原木裝潢，潮濕高溫是白蟻最愛的築巢環境，經常是老房子夏天上演白蟻過境戲碼，再適合不過的舞台，白蟻窩又難一次除盡，這時就要有拆房子的心理準備。

眉角五：看上、看下、看鄰居

孟母三遷的故事，是值得所有買屋族重新溫習的老故事。事實上，遇到素質好的鄰居，比好房子更難尋，但也總不好來個戶口普查，一戶戶幫鄰居打品德分數。其實，只要花個半小時，從頂樓沿著樓梯間走道往下走到地下室，就不難判斷整體的鄰居素質。

首先，看頂樓的逃生門是否暢通、地面防水漆的平整度，以及有無被不明雜物堆滿，就能看出大樓的管理委員會功能是否健全。

沿著樓梯往下走，逐戶觀察大門附近的擺設，貼春聯的住戶一定比門口擺八卦鏡施奇門遁甲術的住戶容易相處；從門口擺放的鞋子數目和款式，也能大致判斷屋內人口數與職業形態。同樣不必開口問的，還有從地下室車庫停放的汽車品牌，看出的住戶經濟能力與品味。

眉角六：房價三千、屋齡三十難賣

根據房仲業統計，超過三千萬元的高總價房子，平均交易時間至少在一年以上，比一般物件平均約六個月的成交週期，整整多出一倍。尤其在景氣逆轉之際，投資型買家絕對是第一個縮手，銀行貸款成數緊縮，高總價豪宅的買盤最先被削弱。

難賣的房子，還有屋齡超過三十年的老房子，重點並不在老房子結構體是否堪虞，而是銀行對屋齡滿三十年的建物，每多十年放貸成數調降五％。對於買方而言，自備款的負擔增加，成交的機率就降低。 (原刊於2009-03-09/商業周刊)

雖然豪宅價格面臨修正壓力，但是，永慶房屋豪宅部經理葉國華說：「跟著指標豪宅案買房子，是聰明的選擇。」

因為要成為區域指標豪宅案，一定要有相當的條件：一流的地段、優質住宅環境，當然就有相當的保值性。

住商不動產研究室主任徐佳馨表示，真正的豪宅位置大多相當優越，買不起豪宅，還是可以多留意周邊，往巷子裡面找，挑選屋齡稍微大一點，但品質好的中古成屋。

信義區 差一點差很多

信義計畫可以說是全台灣豪宅密度最高的區域，知名豪宅比比皆是，有張惠妹住的「信義之星」、不少企業家鍾愛的「信義富邦」，還有扁家的「寶徠花園廣場」。

但是，環顧整個信義計畫區內鮮少公寓或華廈可以挑選，大概只有「信義之星」旁邊的世貿新城國宅，目前每坪房價在46萬到50萬元間，總價在2500萬到3200萬元。

如果再往信義區更周邊走，福德街、虎林街有些較舊的國宅及公寓，價格平易近人許多，每坪在20萬元左右，而吳興街則在30萬元上下。

中正區 房價相對穩定

中正區的豪宅群較小，但價格卻不遑多讓，位在仁愛路2段上的「仁愛御林園」、「仁愛築綠」、「仁愛創世紀」、「仁愛禮藏」、「旅行與閱讀」，開價多在80萬元上下，去年成交價飆到每坪120萬元，而仁愛路林蔭第一排的「仁愛築綠」開價每坪也是過百萬。

雖然現在房市面臨回檔修正，但周邊巷內剛改建的華廈，仍保有每坪60萬到70萬元的身價，中古華廈則是每坪50萬元左右，東森房屋東門店店東張劍晴表示，這個地段保值性沒有話說，即使小幅度的修正，長期來說，房價算是相當穩定。

大安區 釋出物件不多

張劍晴表示，大安區本身條件實在太優越，雖然「勤美璞真」價格有鬆動，但對周邊物件影響不大，雖然價格上略有浮動，但都在1成以內。

新生南路巷子裡的舊公寓每坪40多萬元，中古華廈則有每坪50萬到60萬元，但因為大安區本身環境太優越，其實釋出物件一直不多。

而金華街、麗水街和青田街一帶，雖然傳出新案「閣揆」停擺的消息，但張劍晴表示，這個區塊一出售就有人接手，向來供不應求，房價不容易受到影響，舊公寓價格每坪40萬到50萬元，華廈則在每坪50萬到60萬元間，如果要等著在這裡撿便宜，機會少之又少。

中山區 再跌空間不大

中山區大直是北市新興豪宅聚落，尤其是河岸第一排的豪宅社區，最有代表性的「輕井澤」，房價每坪站上百萬元。

住商不動產加盟店店長洪春貴指出，整個大直區塊平均的房價跌幅，大約在1成5到2成左右。

過去河景最高的價格曾經成交每坪120萬元，但現在已經沒有買方要接手這種價格，但由於這個區塊不少屋主財力雄厚，沒有資金壓力，急於求售的物件並不多，尤其是所謂的水岸第一排河景豪宅，成交不多，因此價格沒有太大的變動。

但是現在大直區域行情大概回到了2006年的水準，公寓成交價格約在每坪35萬到38萬元，而華廈則是在每坪45到50萬元，已經回到較合理的水位，預期未來價格還能再往下跌的空間並不大。

新板特區 無力再向上衝

2007年底新板特區開始飆漲，「世界花園橋峰」把房價拉到45萬元，去年每坪則站上了50萬元大關，現在的「板信雙子星花園廣場」，更是一路喊到每坪60萬元。

開價一路攀高，但中信房屋新板特區加盟店店長林英全指出，這波房市盤整中，新板特區衝擊算重，房價有2成的修正，現在頂多就只能到40萬元出頭，價格已經無力再往上爬。

雖然房價目前盤整，林英全認為新板特區基本條件好，未來發展也夠，長期還是看好。(原刊於2009-03-20/聯合報)