中古好宅》老經驗談現場看屋眉角

 




















看屋不是學問,靠的是經驗,只要掌握看屋老手的訣竅,購屋新手也能挑到萬中選一的好房子。

六十七年次的王派宏每個月看的中古屋物件,平均約七十到八十筆,過去四年看過的房子,保守估計在三千間以上。他是中壢火車站一帶,年紀最輕的投資客兼包租公,靠著轉售低總價住宅加上經營出租套房市場,目前已有千萬身價。

房子多如天上繁星,挑房子有很多「眉角」(台語「訣竅」之意),根據王派宏等資深投資客的建議,看房子只要掌握以下六大看屋「眉角」定律,就能買到平安好宅。

眉角一:買橘靠眼力,買房靠腳力

勤看屋,做足踏破鐵鞋的工夫,是買到好房子千古不變的鐵律。一般購屋者在下定前,平均會看八到十筆物件,但如果能看個一百間房子後再出手,也不嫌多。

購屋最忌一時興起,把挑房子當買橘子,衝動刷卡付頭期款,這是賣方眼中最愛的肥羊。

王派宏自創買屋的黃金比例「一○○:一○:三」,是至少看過一百間房子,從中挑出十間比較,再針對其中三間出價,最後可能才選中一間。王派宏過去四年來,在台中逢甲商圈和中壢火車站附近密集看過的三千多筆物件,只成交三十四件,雖說這是職業級投資客高規格的評選方法,自住型買家未必有能力比照辦理,但說明了累積越多看屋經驗,買屋風險就越低的硬道理。

眉角二:帶水、帶尺、帶媽媽

「魔鬼藏在細節裡!」是鴻海董事長郭台銘最常說的一句話,細節是成功的核心關鍵,好房子也是如此。

《住展雜誌》總監陳韻如,從北到南的看屋經驗豐富,每回看新物件,她總會先走一趟樓梯間,拿出隨身攜帶的皮尺,量不同樓層每階樓梯高度、寬度是否相同。

樓梯間是工地最後收尾的地方,如果樓梯間施工品質差,顯示營造商連收尾都草率;由小見大,一定還有更多肉眼看不到的重大瑕疵。

帶瓶水或帶顆乒乓球看房子,是要實測地板的平整度;至於帶媽媽或者是有買屋經驗的人一道前往,才能帶你看出房子肉眼看不到的問題。

如果媽媽很忙、朋友又沒空,要進一步了解屋況,確認該物件是否為鬧過人命的凶宅?該區域有沒有淹過水?屋主是不是被倒債急著賣屋?從街坊鄰居口中打探,女性優於男性、老的肯定比年輕人說得多,抓三個路人問,總能找到八九不離十的正確答案。

眉角三:一樓防三小,頂樓怕兩大

一樓物件不必爬樓梯,對小孩和銀髮族來說,是最友善的樓層,連小偷、小貓和蟑螂老鼠都這麼認為。春夏之交,貓最愛在一樓的角落叫春,接著在夏秋之際生一窩小貓,年年如此,讓不少一樓住戶煩不勝煩。

此外,違法擴建廚房、洗衣間,也是一樓物件常見的問題,看屋時務必確認地籍圖原始隔間,買方最好要求賣方先恢復原本格局。電梯間通道和中庭空間的使用權,也務必得先向大樓管委會問個清楚,避免日後鄰里關係惡化。

頂樓空氣雖好,但就怕大颱風和大太陽,炎炎夏日一會兒成人肉烤箱、一會兒颱風天排水管堵塞,雨水嘩啦啦沿天花板滲下來,所有的家具都泡湯。

眉角四:老房怕二又怕邊

經驗老到的水電師傅都同意,水管不通的叫修案件,十之五六都是二樓住戶,因為二樓是大樓水管管路接往下水道前的緩衝轉彎處,尤其是十年以上的老房子,樓上住戶經年累月不經意掉入水管的毛巾異物,一旦堵塞,總是二樓遭殃,眼見惡臭的污水像挖到油源般,從出水孔源源不絕冒出。

另外,邊間因為靠外牆,大風雨來容易灌風滲水,最怕原屋主還附送充滿溫馨想像的原木裝潢,潮濕高溫是白蟻最愛的築巢環境,經常是老房子夏天上演白蟻過境戲碼,再適合不過的舞台,白蟻窩又難一次除盡,這時就要有拆房子的心理準備。

眉角五:看上、看下、看鄰居

孟母三遷的故事,是值得所有買屋族重新溫習的老故事。事實上,遇到素質好的鄰居,比好房子更難尋,但也總不好來個戶口普查,一戶戶幫鄰居打品德分數。其實,只要花個半小時,從頂樓沿著樓梯間走道往下走到地下室,就不難判斷整體的鄰居素質。

首先,看頂樓的逃生門是否暢通、地面防水漆的平整度,以及有無被不明雜物堆滿,就能看出大樓的管理委員會功能是否健全。

沿著樓梯往下走,逐戶觀察大門附近的擺設,貼春聯的住戶一定比門口擺八卦鏡施奇門遁甲術的住戶容易相處;從門口擺放的鞋子數目和款式,也能大致判斷屋內人口數與職業形態。同樣不必開口問的,還有從地下室車庫停放的汽車品牌,看出的住戶經濟能力與品味。

眉角六:房價三千、屋齡三十難賣

根據房仲業統計,超過三千萬元的高總價房子,平均交易時間至少在一年以上,比一般物件平均約六個月的成交週期,整整多出一倍。尤其在景氣逆轉之際,投資型買家絕對是第一個縮手,銀行貸款成數緊縮,高總價豪宅的買盤最先被削弱。

難賣的房子,還有屋齡超過三十年的老房子,重點並不在老房子結構體是否堪虞,而是銀行對屋齡滿三十年的建物,每多十年放貸成數調降五%。對於買方而言,自備款的負擔增加,成交的機率就降低。 (原刊於2009-03-09/商業周刊)



【2009/03/24 聯合理財網】@



 

 


中古好宅》優質中古屋 往巷子裡找


















雖然豪宅價格面臨修正壓力,但是,永慶房屋豪宅部經理葉國華說:「跟著指標豪宅案買房子,是聰明的選擇。」

因為要成為區域指標豪宅案,一定要有相當的條件:一流的地段、優質住宅環境,當然就有相當的保值性。

住商不動產研究室主任徐佳馨表示,真正的豪宅位置大多相當優越,買不起豪宅,還是可以多留意周邊,往巷子裡面找,挑選屋齡稍微大一點,但品質好的中古成屋。

信義區 差一點差很多

信義計畫可以說是全台灣豪宅密度最高的區域,知名豪宅比比皆是,有張惠妹住的「信義之星」、不少企業家鍾愛的「信義富邦」,還有扁家的「寶徠花園廣場」。

但是,環顧整個信義計畫區內鮮少公寓或華廈可以挑選,大概只有「信義之星」旁邊的世貿新城國宅,目前每坪房價在46萬到50萬元間,總價在2500萬到3200萬元。

如果再往信義區更周邊走,福德街、虎林街有些較舊的國宅及公寓,價格平易近人許多,每坪在20萬元左右,而吳興街則在30萬元上下。

中正區 房價相對穩定

中正區的豪宅群較小,但價格卻不遑多讓,位在仁愛路2段上的「仁愛御林園」、「仁愛築綠」、「仁愛創世紀」、「仁愛禮藏」、「旅行與閱讀」,開價多在80萬元上下,去年成交價飆到每坪120萬元,而仁愛路林蔭第一排的「仁愛築綠」開價每坪也是過百萬。

雖然現在房市面臨回檔修正,但周邊巷內剛改建的華廈,仍保有每坪60萬到70萬元的身價,中古華廈則是每坪50萬元左右,東森房屋東門店店東張劍晴表示,這個地段保值性沒有話說,即使小幅度的修正,長期來說,房價算是相當穩定。

大安區 釋出物件不多

張劍晴表示,大安區本身條件實在太優越,雖然「勤美璞真」價格有鬆動,但對周邊物件影響不大,雖然價格上略有浮動,但都在1成以內。

新生南路巷子裡的舊公寓每坪40多萬元,中古華廈則有每坪50萬到60萬元,但因為大安區本身環境太優越,其實釋出物件一直不多。

而金華街、麗水街和青田街一帶,雖然傳出新案「閣揆」停擺的消息,但張劍晴表示,這個區塊一出售就有人接手,向來供不應求,房價不容易受到影響,舊公寓價格每坪40萬到50萬元,華廈則在每坪50萬到60萬元間,如果要等著在這裡撿便宜,機會少之又少。

中山區 再跌空間不大

中山區大直是北市新興豪宅聚落,尤其是河岸第一排的豪宅社區,最有代表性的「輕井澤」,房價每坪站上百萬元。

住商不動產加盟店店長洪春貴指出,整個大直區塊平均的房價跌幅,大約在1成5到2成左右。

過去河景最高的價格曾經成交每坪120萬元,但現在已經沒有買方要接手這種價格,但由於這個區塊不少屋主財力雄厚,沒有資金壓力,急於求售的物件並不多,尤其是所謂的水岸第一排河景豪宅,成交不多,因此價格沒有太大的變動。

但是現在大直區域行情大概回到了2006年的水準,公寓成交價格約在每坪35萬到38萬元,而華廈則是在每坪45到50萬元,已經回到較合理的水位,預期未來價格還能再往下跌的空間並不大。

新板特區 無力再向上衝

2007年底新板特區開始飆漲,「世界花園橋峰」把房價拉到45萬元,去年每坪則站上了50萬元大關,現在的「板信雙子星花園廣場」,更是一路喊到每坪60萬元。

開價一路攀高,但中信房屋新板特區加盟店店長林英全指出,這波房市盤整中,新板特區衝擊算重,房價有2成的修正,現在頂多就只能到40萬元出頭,價格已經無力再往上爬。

雖然房價目前盤整,林英全認為新板特區基本條件好,未來發展也夠,長期還是看好。(原刊於2009-03-20/聯合報)



【2009/03/24 聯合理財網



 

 
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